Faire construire sa maison : Le guide

La construction d’une maison individuelle peut se révéler être un véritable parcours du combattant si l’on ne prend pas les précautions adéquates. Pour mener à bien ce type de projet, il faut savoir bien s’entourer, se renseigner, comparer, s’informer sur les lois et les normes en vigueur (HQE, RT 2012, ...), négocier, calculer et anticiper. Voici donc les étapes essentielles à suivre pour vous aider à vous y retrouver.


Trouver votre constructeur près de chez vous

Sélectionnez le département où vous souhaitez faire construire et faîtes une demande d'informations gratuite et sans engagement auprès de notre réseaux de constructeurs locaux. Nous sélectionnons pour vous les constructeurs qui répondent le mieux à vos critères de construction et envoyons votre demande gratuitement et sans engagement de votre part. C'est simple et rapide. Les constructeurs vous feront parvenir une étude personnalisée de votre projet.

1 – Budget

Faire une estimation du budget que vous décidez de consacrer à la construction de votre future maison est la première tâche que vous devez faire. Il est primordial de définir le coût global d’un tel projet afin de pouvoir déjà dans un premier temps, méditer posément à la question du financement.

En effet, environ 1 ménage sur 2 a recours au crédit immobilier selon le 28e rapport annuel de l’Observatoire des crédits aux ménages de 2015. Avant de vous engager sérieusement, il faut donc réussir à résoudre tout le volet financier de votre projet de construction de maison .

Le meilleur moyen d’estimer un budget de construction est de définir sa capacité de financement global. Ce chiffre vous servira d’indicateur ou de plafond pour connaître le montant que vous ne pouvez pas dépasser lorsque vous choisirez le type de construction ou encore la localité.

Comment calculer la capacité de financement global ?

Connaître votre capacité globale de financement vous donne la possibilité d’élaborer, de personnaliser ou de réajuster un projet avec votre constructeur. Certains sites professionnels proposent des outils à télécharger pour obtenir un devis détaillé ou pour calculer de façon rationnelle le prix de construction d’une maison individuelle. Mais globalement voici la formule que vous devez retenir :

Capacité de financement global = Sommes empruntés + apports + aides financières.

Des calculettes en ligne vous permette de faire une simulation. Concernant les calculettes d'emprunt, celles-ci vont déterminer votre capacité d'emprunt. Vous devrez indiquer vos revus actuelles (salaires, revenus immobiliers, dividendes, ect...), vos frais fixes (loyers et autres charges importantes) afin de déterminer la somme totale que vous pourriez emprunter. Ce résultat sera donné à titre indicatif. Utilisez les calculettes des banques pour avoir une estimation proche de celle que le conseiller clientèle pourra vous donner. Généralement, leurs outils en ligne permettent également d'obtenir un premier accord et déboucher sur un rendez-vous.

Où et comment emprunter ?

Pour savoir quelles sommes vous pouvez emprunter à la banque, entourez-vous des meilleurs professionnels. Votre banquier pourra déjà vous donner une première estimation du capital que vous pouvez emprunter par rapport à votre capacité d’endettement. Un courtier se chargera de comparer pour vous différentes offres de prêt.

Les différents types d’apports :

L’emprunt n’est pas la seule et unique ressource dont vous disposez. Pensez à faire un apport personnel et présenter un meilleur dossier à la banque. Il pourrait provenir de vos économies, d’un PEL, d’une donation, d’un emprunt familial ou d’un héritage, etc.. Les résultats participatifs de votre entreprise peuvent aussi être débloqués par anticipation.

Bon à savoir : un apport minimum de 10% du montant de votre acquisition vous permettrait de régler par exemple les frais de notaire et apporter une participation au crédit. En moyenne, l’apport évolue entre 10 et 20%, ce qui est habituellement bien vu par les banquiers.

Les aides financières :

Vous pouvez également prétendre à des aides financières attribuées par les institutions et les collectivités territoriales, à condition de répondre aux critères :

  • Prêt 1% logement
  • Prêt à taux zéro / PTZ
  • Prêt épargne logement
  • Petits prêts (fonctionnaire, CAF, etc.)
  • Prêt à l'accession sociale
  • 2 - Trouver un terrain à bâtir

    Choisir le terrain avant de vous atteler au plan est peut-être la meilleure manière de ne pas commettre d’erreur. Vous pouvez ainsi adapter votre projet aux contraintes du terrain. Avant d'acheter un terrain,iIl vous faudra donc faire attention aux critères prioritaires comme son accessibilité, la proximité des commerces, des écoles ou du centre, l’environnement, la sécurité, le voisinage ou encore le prix. L’impôt foncier ou la taxe locale d’équipement peuvent vous faire opter pour une commune plutôt qu’une autre.

    Ce que dit la loi sur l’orientation et la vue

    Saviez-vous que le Code Civil réglemente les ouvertures et vues entre voisins ? Renseignez-vous avant de choisir l’orientation de votre maison. Une vue est une ouverture qui peut prendre la forme d’une fenêtre, de porte-fenêtre, de baie vitrée, de velux, de balcon ou de terrasse. La vue droite autorise une distance entre l’ouverture et la limite séparative de 2 propriétés à 1.90m. Si la vue est oblique, la distance minimum est de 0.60m. Par contre, cette directive exclut la vue sur l’horizon et aucune distance n’est à respecter pour les vues donnant sur la voie publique, sur un mur aveugle ou sur un toit fermé.

    Les différents types de terrain à vendre

    Le terrain en lotissement, souvent situé à proximité des agglomérations, vous permet de construire sans entreprendre de travaux de raccordement aux réseaux. Toutefois, ce choix s’accompagne d’un certain nombre de contraintes. En général, un contrat d’acquisition en lotissement comprend un volet paysager qui vous oblige à respecter le thème architectural de la commune, qui délimite une hauteur maximale, qui régit la couleur et la nature des toitures, de l’aspect extérieur ou des clôtures.

    Choisir un terrain isolé est un pari plus risqué, car vous partez entièrement dans l’inconnu quant à la nature du sous-sol par exemple. Sachez que viabiliser un terrain isolé peut coûter cher (raccordement du terrain aux différents réseaux : eau, gaz, électricité, téléphone, voirie, égout, couverture réseaux 3G et téléphoniques…). Il faudra parfois envisager de faire une expertise et le coût des travaux peut être élevé. Par contre, vous êtes libre de construire votre maison comme vous l’entendez.

    Bon à savoir : Pour les raccordements, il faut vérifier les points suivants :

  • l’ancienneté et la vétusté du réseau d’eau public et des canalisations.
  • la présence d’un tout-à-l’égout pour l’évacuation d’eaux usées
  • la bonne qualité du signal ADSL pour capter les services téléphoniques ou télévisuels.

  • Notez que vous pouvez également faire appel à un bureau d'étude qui saura vous aider dans votre recherche de terrain (nature du sol, frais de raccordement, etc.)

    Le prix du m2

    Pour une construction neuve, quelle que soit la superficie du terrain, vous êtes dans l’obligation de respecter les règles d’urbanisme comme la distance du voisinage, l’orientation de la maison, l’aménagement paysager. Or, le prix du m2 d’un terrain constructible est très variable d’une région à l’autre selon qu’on se situe en zone rurale ou en banlieue de grandes villes. Il est en constante augmentation et atteint actuellement 141 euros/m2.

    Les 3 départements les moins chers en France :

  • Corrèze (19) : 19 euros/m2
  • Allier (03) : 29 euros/m2
  • Aveyron (12) :26 euros/m2

  • Les 3 départements les plus chers en France :

  • Essonne (91) : 396 euros/m2
  • Seine St Denis (93) : 620 euros/m2
  • Hauts-de-Seine (92) : 1186 euros/m2
  • NB: Avant de conclure un achat, il est important de vérifier que votre terrain est en règle. Le bornage et l’arpentage sont deux choses différentes, mais nécessaires pour délimiter votre terrain et prévenir tout litige. C’est le seul moyen de connaître la superficie exacte.

    Bon à savoir : Le moyen le plus rapide pour tout savoir sur l’état de votre terrain (sa viabilité, sa constructibilité) est d’obtenir le certificat d’urbanisme auprès de la mairie concernée. Ce document gratuit vous renseigne sur les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune, les servitudes d’utilité publique et les servitudes privées.

  • Les règles d’urbanisme : densité, implantation des constructions, dimension, limites séparatives, coefficient d’occupation des sols, réglementations sur hauteurs, forme et aspect extérieur, voies routières, etc.
  • Les servitudes d’utilité publique : monuments historiques, réserves naturelles, zones agricoles protégées, etc..
  • Les servitudes privées : droit de passage, règles de mitoyenneté, distance à respecter pour pratiquer des ouvertures, murs mitoyens, clôtures, desserte du terrain, conditions juridiques, techniques et financières.

  • NB : faites appel au PLU ou plan local d’urbanisme pour trouver la liste des règles d’urbanisme concernant votre terrain.

    À privilégier :

  • Les terrains plats plus faciles pour y construire une maison individuelle
  • Les terrains en pente qui offrent une plus grande surface, des aménagements paysagers originaux, une vue plus dégagée.
  • Les sous-sols rocheux, constitués de sable ou de gravier.
  • Une orientation plein soleil pour un maximum de confort et des économies d’énergie.

  • À éviter :

  • Les terrains en cuvette ou proche d’un cours d’eau
  • Les terrains qui nécessitent trop de travaux de terrassement coûteux
  • La présence d’une nappe phréatique en sous-sol, de galeries ou carrières anciennes
  • Les régions à fort taux de catastrophes naturelles (inondations, sécheresse, glissements de terrain, éboulement)
  • Les sous-sols d’argile, de limon ou de remblais

  • NB : Consulter les risques sur le territoire en vérifiant votre terrain sur http://www.georisques.gouv.fr/

    3 - Le constructeur de maison individuelle

    Pour faire construire une maison, plusieurs solutions s’offrent à vous. Choisir l’autoconstruction vous permettra sûrement d'avoir une maison sur mesure mais c'est un pari risqué qui nécessite une excellente organisation. Comme il s’agit d’une opération délicate, il vaut mieux faire appel à des experts qui seront à même de mieux gérer votre projet de construction.

    Pourquoi choisir un professionnel ?

    Pour construire votre maison et vous assurer la meilleure protection, il est essentiel de vous informer sur les différents cadres légaux existants ainsi que sur l’étendue des garanties. En outre, vous avez la possibilité de vérifier sa santé financière en faisant des recherches sur des sites gratuits destinés à informer les particuliers sur les sociétés comme Infogreffe.fr ou Societe.com

    Architecte, maître d’œuvre ou constructeur ?

    En tant que maître d’ouvrage, 3 solutions s’offrent à vous : le constructeur, l’architecte et le maître d’œuvre.

    Le constructeur fournit des plans de maisons «catalogues » dont la structure reste modifiable sous condition. Cependant, cette démarche reste fiable, car ces plans sont étudiés à l’avance avec une maîtrise presque parfaite de toutes les contraintes de construction. Si vous souhaitez un plan original et un belle maison d'architecte faites appel à un architecte qui saura s’adapter à vos souhaits.

    Opter pour le constructeur pour l’ensemble des opérations à mener est raisonnable. Le constructeur sera donc responsable du bon déroulement du chantier de A à Z. En cas de problèmes, vous savez à qui vous adresser. La qualité de votre relation est aussi un bon point puisque vous n’aurez alors qu’un seul et unique interlocuteur.

    Si vous choisissez de déléguer différentes tâches à plusieurs entreprises (ce qui est souvent le cas avec un architecte ou un maître d’œuvre), vous aurez à signer de nombreux contrats et à suivre les interventions de chacune. La recherche de la responsabilité peut se révéler également très compliquée en cas de vice caché.

    Par ailleurs, dès la signature du contrat, vous connaissez le coût global de l’opération puisque le constructeur s’engage à réaliser l’ensemble des travaux décrits dans la notice descriptive pour un prix ferme et définitif (cf. CCMI). Le devis d’un artisan n’est donné qu’à titre indicatif, ce qui le rend difficilement contrôlable. Voilà pourquoi le constructeur vous fait bénéficier de la « garantie de livraison à prix et délais convenus » : une garantie qui ne fonctionne pas si vous passez par un autre type d’intervenant.

    Comment bien choisir votre entreprise de construction ?

    Le professionnalisme, l’expérience et le savoir-faire sont les atouts d’un bon constructeur. De nos jours, certains artisans proposent leur service via des annuaires internet ou encore des plateformes de mises en relation (B to C). Le plus souvent, vous avez l’opportunité de comparer des tarifs et de demander des devis gratuits sans engagement. N’hésitez donc pas à utiliser tous les moyens à votre disposition pour comparer les différents prestataires. N'oubliez pas que vous pouvez rencontrez des professionnels du secteur sur des salons spécialisés, portes ouvertes (Salon de la maison, Salon de l'immobilier, Salon de l'habitat, ...) ou visiter leur maison témoin.

    Notre site vous permet d'effectuer rapidement, gratuitement et sans engagement vos demandes d'informations auprès de plusieurs constructeurs de votre région. Les constructeurs prendront en vos contraintes et vos besoin pour vous proposer une offre personnalisée.

    Si vous devez estimer la qualité d’une offre, sachez que certains sites intermédiaires proposent également un système de notation et d’évaluation réalisé par les anciens clients. Demandez leur avis ou alors consultez les catalogues des réalisations antérieures postées en ligne pour faire le bon choix. Vérifiez les assurances, l’étendue de garantie du professionnel avant d'accepter quoique ce soit. Enfin, s'assurez que le constructeur fait partie du réseau "Union des Constructeurs Français" (ex Union des Maisons Francaises - site web : http://www.uniondesmaisonsfrancaises.org )est également un gage de qualité.

    4 - Le contrat

    Les types de contrats de construction

    En matière de construction, il existe 3 grandes catégories de contrat :

    Le CCMI est le contrat le plus couramment utilisé en France. Il a été créé par la loi du 19 décembre 1990 afin de renforcer la protection des particuliers. Non seulement il fixe les tarifs et les délais de façon définitive, mais les garanties sont également strictement encadrées par la loi française. Toutes les dispositions légales relatives au CCMI sont d’ordre public donc on ne peut y déroger contractuellement.

    Le contrat d’entreprise est recommandé lorsque vous devez déléguer une partie seulement des travaux de construction du gros œuvre. Vous négociez avec chaque corps de métiers indépendamment. Il peut être difficile de maîtriser le coût pour chaque tâche définie. À éviter donc si vous ne possédez pas de marge de manœuvre financière.

    Le contrat de maîtrise d’œuvre ne concerne que le maître d’œuvre ou l’architecte, des professionnels qui vont gérer et centraliser les divers travaux ainsi que les diverses entreprises. Avec ce contrat, vous pouvez personnaliser vos plans et construire en toute liberté tout en étant assuré de la qualité du résultat.

    Le contenu général d’un contrat de construction

    Le CCMI est un contrat très réglementé. Bien que les deux autres types de contrats acceptent une certaine liberté d’interprétation et de conclusion, des éléments de base indiqués dans le CCMI doivent toutefois y figurer (Art L.231-2) :

  • La description et la superficie du terrain
  • La description technique de l’ouvrage à réaliser
  • La conformité du projet aux règles d’urbanisme
  • Le prix de la construction
  • La demande de prêts éventuels
  • L’échelonnement des paiements
  • Les délais d’exécution
  • La date du début du chantier
  • La date de livraison de l’ouvrage
  • Les pénalités en cas de livraison retardée
  • Les conditions suspensives
  • Les attestations de garantie de remboursement et de livraison
  • Le numéro de police d’assurance pour la garantie décennale, biennale, dommage
  • La copie du permis de construire
  • Les autorisations d’urbanismes
  • Le plan de construction
  • La notice descriptive
  • La notice d’information

  • Les contrats de maîtrise d’œuvre et les contrats d’entreprise sont des contrats définitifs qui, une fois signés, ne disposent d’aucune possibilité de rétractation. Par contre, avec le CCMI, vous avez la possibilité de suspendre ledit contrat dans l’un des cas suivants :

  • Vous n’êtes pas propriétaire du terrain
  • Vous n’avez pas obtenu la permission de construire
  • Vous n’avez pas obtenu les prêts nécessaires au financement
  • Vous n’avez pas souscrit à une assurance Dommages-Ouvrages (obligatoire)
  • Vous n’avez pas obtenir la Garantie de Livraison

  • Dans quelles conditions un CCMI ne prendrait pas effet ?

    Le contrat CCMI ne sera pas exécuté pour 3 raisons :

  • Du fait de la non-réalisation d’une des conditions suspensives précédemment énoncées
  • Du fait d’un retard dans l’ouverture du chantier (la date étant normalement convenue dans le contrat)
  • Du fait du droit de rétractation du maître d’ouvrage

  • Comment se déroule la rétractation ?

    Lorsque vous signez un contrat de construction de maison individuelle, la loi prévoit un délai de rétractation de 7 jours après la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception (la date de la poste faisant foi). Les sommes versées doivent être remboursées dans un délai maximum de 21 jours.

    5 - Les garanties du CCMI

    En optant pour le CCMI, vous optez pour une totale sécurité et protection de vos intérêts pendant et après la construction de votre maison. Les principales garanties obligatoires offertes par ce contrat sont nombreuses :

    La livraison à prix et délais convenus

    Le constructeur s’engage à exécuter la totalité des travaux le plus rapidement possible dans la limite des délais imposés. En cas de retard, il est tenu de verser des pénalités forfaitaires applicables pour les retards de livraison de plus de trente jours. Le taux de pénalités pour retard de paiement ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées.

    En outre, lors de la signature, le client connaît le coût total de son projet. La révision de ce prix est spécifiée par la loi en fonction de l’évolution de l’indice BT01.

    Le parfait achèvement

    Le constructeur s’engage à prendre en charge les travaux nécessaires si des vices de forme cachés apparaissent suite la réception.

    Le bon fonctionnement

    Elle couvre pendant une durée de deux ans à compter de la réception toutes les malfaçons qui peuvent affecter les équipements dissociables de la construction.

    La garantie « décennale »

    Cette garantie fait généralement intervenir un tiers (l’assurance) qui prend le relais et couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage. Elle court sur une durée de 10 ans à compter de la réception de la maison. Elle engage donc le constructeur à effectuer les réparations adéquates liées au gros œuvre. Généralement, pour la solliciter, il faut avant tout pouvoir déterminer la responsabilité du dommage.

    La garantie de remboursement d’acompte

    Avec l’échelonnement des paiements, des versements d’acompte avant la date d’ouverture du chantier peuvent être convenus. Le but ici est de permettre au maître d’ouvrage de récupérer ces sommes au cas où le contrat ne prendrait pas effet.

    Cette garantie n’est que facultative, mais la loi délimite tout de même le dépôt de garantie à 3% du prix global.

    L’assurance Dommages-Ouvrages

    Cette assurance vous concerne en tant que maître d’ouvrage. Vous devez vous couvrir obligatoirement avant l’ouverture du chantier pour éviter les mauvaises surprises. Cette assurance vous permet d’obtenir la prise en charge des travaux de réparations sans attendre l’expertise qui déterminera la part de responsabilité du constructeur ou de l’entreprise. Elle court sur 10 ans et en cas de revente, elle est toujours valable pour le nouvel acquéreur.

    La garantie d’un échelonnement des paiements

    Le contrat stipule que les paiements sont réglementés avec un pourcentage maximum fixé par la loi.

    6 - Le choix de la maison

    Quel type de maison ?

    Il existe plusieurs types de maisons prêtes à construire, chacune offre des avantages et des inconvénients que le constructeurs pourra vous présenter lors de votre premier rendez-vous :

  • maison de plain-pied
  • maison en bois (ou ossature bois)
  • maison moderne
  • maison traditionnelle
  • maison basse consommation
  • maison passive ou à maison positive
  • maison bbc
  • maison contemporaine
  • maison design
  • maison avec toit-terrasse
  • maison à étage
  • maison provençale ...

  • Notez que les constructeurs proposent généralement un large catalogue de modèle de maison que vous pourrez consulter lors de ce premier rendez-vous. Il vous permettra de sélectionner rapidement le type de maison qui vous convient. Par la suite, l'agent responsable de votre projet pourra facilement éditer les futurs plans de votre maison et vous donner une représentation du projet réalisé.

    Le coût

    Plusieurs éléments doivent être définis avant même le début des travaux :

  • La surface habitable
  • L’orientation
  • Le nombre de pièces
  • L’aménagement
  • Le style
  • L’aspect extérieur
  • Les matériaux
  • Les équipements

  • Difficile en effet de déterminer un coût global de construction si vous hésitez entre la pierre, les briques, le parpaing, une charpente ferme en bois ou métallique, pièce à vivre ouverte ou fermée, véranda ou terrasse, baies vitrées ou porte semi-vitrée, une couverture en tuile, en terre cuite ou en ardoise, un revêtement de sols en carrelage, parquet ou moquette, etc..

    Sont inclus dans le prix des travaux de construction, les travaux d’adaptation au sol, les travaux d’équipement intérieur ou extérieur, les frais d’études, le coût du plan, le montant des taxes dues.

    Mais ne vous inquiétez pas le constructeur sera détailler le cout global et détaillé du projet dans votre contrat. Vous n'aurez pas de surprises. Vous pourrez d'ailleurs changer certains matériaux pour faire baisser le devis ou au contraire rajouter des éléments qui embelliront votre habitation.

    Depuis quelques années maintenant, la construction de maison écologique est devenue une tendance très prisée en France, et ce, pour plusieurs raisons :

  • Elle est plus écologique
  • Elle est plus économique
  • Elle permet d’avoir des avantages fiscaux.

  • Toutefois, il faut être réaliste. Ces bénéfices se réaliseront sur le long terme, car en pratique, les matériaux et les équipements utilisés pour rendre une maison « écologique » coûtent relativement cher. L’exemple des panneaux solaires qui peuvent augmenter le coût final de 10 à 15% est très explicite. Malgré tout de sérieux progrès sont encore sur le point de se réaliser dans les domaines de l’amélioration des performances thermiques, de perméabilité, de la ventilation et des techniques de bâtis.

    Bon à savoir : Il est nécessaire de faire appel à des professionnels habilités et agrées pour la construction de maison bioclimatique. Pour se faire, cherchez un constructeur de maisons labellisées conformes à la norme BBC-EFFINERGIE et RT2012 (réglementation thermique). Il s'applique ainsi depuis le 1er janvier 2013 à toute demande de permis de construire déposée. Pour cela, la construction devra afficher une consommation d'énergie primaire inférieure en moyenne à 50 kWh/m? par an. Ce sont donc en général des matériaux non polluants et ne dégageant pas d’énergie grise, qui seront privilégiés (bois, chanvre, fibre de bois, laine de mouton, etc..).

    Les normes de performance thermiques

    Leur importance est souvent sous-estimée alors qu’ils sont maintenant encadrés légalement, notamment pour les constructions neuves. Avec les arrêtés RT 2012 et RT 2005, RT 2000, RT 1988 et RT 1974 qui sont intégrés au Code de la Construction et de l’Habitation, vous avez les directives nécessaires pour limiter la consommation énergétique et réduire les émissions de gaz à effet de serre.

    Il en est de même pour le label HPE qui a fait son apparition en 2005 et qui est devenu un incontournable lors de l’achat d’une maison, tout comme le DPE ou diagnostic de Performance Energétique qui peut influencer le prix de vente d’un bien immobilier.

    Les conditions d’obtention du permis de construire

    La demande doit être déposée par le maître d’ouvrage à la mairie et doit comprendre un formulaire de demande dûment signé, une copie du cadastre, un plan de masse et un plan de façades. Il faut également justifier la possession du terrain par un titre de propriété ou une promesse de vente.

    7 - Les délais de construction

    Les délais de construction d’une maison par un professionnel sont un paramètre difficile à gérer surtout si l’on fait appel à un architecte ou un maître d’œuvre. Cependant, le constructeur annonce souvent un délai moyen approximatif compris entre 9 et 12 mois de travaux. Il comprend environ 2 mois de latence durant lesquels certains matériaux ont besoin de sécher et 1 mois de marge pour le constructeur (délai de sécurité) afin de pallier aux imprévus. Il convient également de préciser que les sous-traitants et artisans ne peuvent pas toujours travailler simultanément sur un même chantier. En effet il existe des étapes à respecter pendant lesquelles chaque artisans doit et peut intervenir. On ne peut pas placer une cloison tant que les fondations ne sont pas terminées, de même que l'on ne peut faire intervenir l'électricien si la construction ne bénéficie pas d'une bonne isolation thermique.

    Plusieurs paramètres peuvent donc influencer ce délai en le raccourcissant ou en le rallongeant : les imprévus, les intempéries, les difficultés rencontrées, les retards administratifs, etc.

    Il vous est possible de veiller à l’avancée des travaux en exigeant un planning détaillé avec un calendrier des travaux à votre constructeur. Ainsi, vous pourrez aisément suivre le progrès du chantier et venir constater l’achèvement d’une tâche à la date précisée sur le planning. En général, votre contrat de construction prévoit 5 visites dans le cadre de l’état d’achèvement des travaux. Ce nombre peut varier en fonction du constructeur.

    Une maison est un projet qui se fait en plusieurs étapes :

  • Le piquetage
  • Le terrassement
  • Le drainage
  • Les fondations (1re visite)
  • Les soubassements
  • Le dallage
  • Les murs, charpentes, isolations, toitures, couvertures, menuiseries (hors d’eau, hors d’air) (2e visite)
  • Le cloisonnement intérieur, le carrelage et l’isolation (3e visite)
  • La plomberie, l’électricité
  • Le revêtement extérieur (4e visite)

  • Du piquetage aux soubassements peut s’écouler facilement entre 3 à 4 mois. Ensuite, le dallage peut être plus ou moins rapide en fonction de la surface à couvrir. C’est le hors d’eau et l’hors d’air qui peut prendre en moyenne entre 4 mois selon le type de maison choisie et les conditions météorologiques. La plomberie et l’électricité sont des travaux qui peuvent être effectués en même temps que la maçonnerie, ce qui permet de gagner de précieuses semaines. Les finitions prendront encore 2 mois de plus environ. La 5e visite intervient à la prélivraison c’est-à-dire lorsque 95% du chantier soit réalisé.

    À noter : le délai de réalisation peut parfois être rallongé, mais seulement en cas d’intempéries, de force majeure ou de cas fortuit (vice du matériel, par exemple).

    Loi relative au contrat de construction de maison individuelle (N°90-1129 du 19 décembre 1990)

    8 - Les paiements

    La règle d’or à respecter lorsqu’on fait construire sa maison, c’est de faire des paiements échelonnés. En ne payant le constructeur qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux est la meilleure façon de vous préserver des mauvaises surprises.

    La loi a fixé une grille d’appel de fonds comme suit :

    - Avant la signature du contrat de construction : le constructeur ne peut exiger d’acompte.

    - Après la signature du contrat de construction et avant l’ouverture du chantier : En l’absence de garantie extrinsèque, il peut réclamer un dépôt de garantie égal à 3% du prix convenu (réglementaire), à payer le jour de la signature. Cet acompte est versé sur un compte bancaire bloquée et sera intégralement restitué si le contrat ne se réalise pas pur une raison ou une autre. La garantie extrinsèque (CCMI) permet au constructeur d’exiger un versement de 5% du prix à la signature du contrat, 5% à l’obtention du permis de construire et enfin 5% à l’ouverture du chantier, soit un total de 15% à l’ouverture du chantier.

    - À l’achèvement des fondations : 10% (soit 25% du montant global).

    - À l’achèvement de la toiture : 35% (soit 60% du montant global)

    - À l’achèvement de la cloison et de la pose des fenêtres : 15% (soit 75% du montant global)

    - À l’achèvement des travaux d’équipement, de menuiserie et de chauffage : 20% (soit 95% du montant global).

    - À la réception des travaux : Si vous êtes seul, vous disposez de 8 jours à compter de la date de réception pour verser le solde de 5% (soit 100% du montant global). Par contre, si vous êtes assisté d’un architecte, cette somme doit être payée dès la remise des clés.


    9 - La réception des travaux

    Lorsque les travaux seront achevés à 95% et que vous aurez payé environ 95% du montant global des travaux, votre constructeur vous invitera à faire la 5e visite. C’est en général, le moment d’envisager que le dernier stade soit la « réception des travaux ou la remise des clés ».

    En clair, la réception consiste à visiter le chantier. On peut le faire seul ou alors se faire assister d’un professionnel habilité qui vérifiera l’adéquation des travaux finis avec la description du projet. Cette visite donnera lieu à un document écrit appelé « procès-verbal de réception » qui énumérera les éventuelles malfaçons constatées lors de la visite. Il peut être effectivement risqué de procéder à cette opération, seul, car certains défauts même apparents peuvent vous passer sous le nez.

    Toutefois, le législateur a prévu une protection supplémentaire pour le propriétaire. Il vous donne un délai de 8 jours à partir de la date de réception pour le paiement du solde de 5% restant dû. En pratique, cette somme est consignée sur un compte bloqué ou à défaut, chez le notaire si vous observez durant ce délai, des défauts ou vices apparents. Cette somme ne peut être débloquée que lorsque vous en donnerez l’ordre. Elle sera conservée ainsi jusqu’à ce que le constructeur effectue les travaux nécessaires. Si par contre, vous êtes assisté par un architecte agrée, un contrôleur technique, vous devez payer ces 5% dès la remise des clés.

    Le retard de livraison

    Un point capital abordé dans votre contrat de construction. Que faire en cas de retard de livraison ? Vérifiez les pénalités de retard inscrit dans votre CCIM. Au minimum, celles-ci sont de 1/3000 du prix de la construction par jour de retard. Vous n’avez pas à demander une application de ces pénalités puisqu’une fois le contrat signé, elles sont obligatoires. Le constructeur ne peut donc pas y échapper. Si par contre, le constructeur ne s’exécute pas, vous avez la possibilité de lui adresser une mise en demeure d’achever les travaux dans de bonnes conditions.

    La responsabilité des intervenants après la réception

    Le constructeur est responsable de tous ses sous-traitants donc il s’engage sur l’ensemble de l’ouvrage. C’est à ce stade qu’interviennent les 3 garanties suivantes :

  • Garantie de parfait achèvement
  • Garantie de bon fonctionnement
  • Garantie décennale

  • Construire en région